Calculadora de hipotecas
Calcule seu pagamento mensal de hipoteca incluindo capital, juros, impostos prediais, seguro, PMI e taxas da associação de proprietários. Veja o cronograma de amortização e como os pagamentos extras podem economizar dinheiro.
Pagamento mensal
$2,880.95
| Mensal | Total | |
|---|---|---|
| Pagamento da hipoteca (P&I) | $2,022.62 | $728,142.36 |
| Imposto sobre a propriedade | $400.00 | $144,000.00 |
| Seguro da casa | $125.00 | $45,000.00 |
| Outros custos | $333.33 | $120,000.00 |
| Total do bolso | $2,880.95 | $1,037,142.36 |
Preço da casa
$400,000.00
Valor do empréstimo
$320,000.00
Entrada
$80,000.00(20%)
Total de juros
$408,142.36
Total de pagamentos da hipoteca (30 anos)
$728,142.36
Data de quitação
Aug 2056
Fórmula de pagamento da hipoteca
é o valor do empréstimo,, é a taxa de juros mensal,, é o número total de pagamentos
Tabela de amortização
| Ano | Data | Juros | Principal | Saldo final |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Aug 2027 | $20,694.69 | $3,576.72 | $316,423.28 |
| 2 | Aug 2028 | $41,149.84 | $7,392.98 | $312,607.02 |
| 3 | Aug 2029 | $61,349.41 | $11,464.83 | $308,535.17 |
| 4 | Aug 2030 | $81,276.28 | $15,809.37 | $304,190.63 |
| 5 | Aug 2031 | $100,912.19 | $20,444.87 | $299,555.13 |
| 6 | Aug 2032 | $120,237.65 | $25,390.82 | $294,609.18 |
| 7 | Aug 2033 | $139,231.87 | $30,668.02 | $289,331.98 |
| 8 | Aug 2034 | $157,872.66 | $36,298.63 | $283,701.37 |
| 9 | Aug 2035 | $176,136.37 | $42,306.34 | $277,693.66 |
| 10 | Aug 2036 | $193,997.73 | $48,716.40 | $271,283.60 |
| 11 | Aug 2037 | $211,429.79 | $55,555.74 | $264,444.26 |
| 12 | Aug 2038 | $228,403.81 | $62,853.14 | $257,146.86 |
Como usar
- 1
Insira o preço da casa e o valor da entrada — a calculadora mostra a porcentagem de entrada
- 2
Selecione o prazo do empréstimo (10, 15, 20 ou 30 anos) e insira a taxa de juros anual
- 3
Opcionalmente defina uma data de início para o cronograma de amortização
- 4
Marque "Incluir impostos e custos" para adicionar imposto predial, seguro do proprietário, PMI, taxas da associação de proprietários e outros custos anuais
- 5
Marque "Pagamentos extras" para adicionar pagamentos extras recorrentes e ver quanto de juros você pode economizar
- 6
Verifique seu pagamento mensal total, gráfico de decomposição de custos, cronograma de amortização e data de quitação
- 7
Entradas principais: PITI significa Principal, Juros, Impostos e Seguro, que juntos constituem seu verdadeiro custo mensal de moradia
- 8
Interpretar os resultados: o gráfico de decomposição mostra qual porção de cada pagamento vai para o banco vs. a construção de patrimônio, e quanto dos primeiros anos é principalmente juros
Exemplos
Exemplos corretos
Casa de $400.000, 20% de entrada, 6,5% durante 30 anos
Empréstimo: $320.000. P&I mensal: $2.022,84. Juros total: $408.222Mesma hipoteca com $4.800/ano de imposto predial e $1.500/ano de seguro
Pagamento mensal: $2.547,84. Total do bolso: $916.222Empréstimo FHA: casa de $300.000, 3,5% de entrada, 7% durante 30 anos
Empréstimo: $289.500. P&I mensal: $1.926,13. PMI necessário (entrada < 20%)Comparar hipoteca de 15 anos vs 30 anos ($350.000 a 6%)
15 anos: $2.954/mês, juros total $181.718. 30 anos: $2.098/mês, juros total $405.428. 15 anos economiza $223.710Como os pagamentos extras reduzem a data de quitação
$400K a 6,5% durante 30 anos + $200/mês extra: economiza $94.000 em juros e paga 5 anos antesExemplos incorretos
Esquecer o imposto predial e o seguro
Seu pagamento mensal real é muito mais alto que apenas P&I — orçamente para todos os custosIgnorar o PMI com entrada baixa
Entradas inferiores a 20% exigem PMI, adicionando $50-$200+/mês ao seu pagamentoNão comparar prazos de 15 anos vs 30 anos
Um prazo de 15 anos tem pagamentos mais altos mas pode economizar $100.000+ em juros totaisOlhar apenas a taxa de juros e ignorar os custos de fechamento
Os custos de fechamento geralmente adicionam 2-5% do valor do empréstimo — inclua esses na sua comparação de custos totaisErros comuns
- Olhar apenas o pagamento P&I — o imposto predial, o seguro e o PMI aumentam significativamente o custo mensal total
- Esquecer o PMI — necessário quando a entrada é menor que 20% do preço da casa
- Não levar em conta as taxas da associação de proprietários — estas podem adicionar $100-$500+ por mês
- Ignorar o cronograma de amortização — os pagamentos iniciais são principalmente juros, muito pouco vai para o capital
- Não considerar os pagamentos extras — mesmo pequenos pagamentos extras podem economizar dezenas de milhares em juros
- Confundir os custos de imposto predial e seguro — são valores anuais, não mensais
- Assumir que você pode pagar a casa baseando-se apenas na pré-qualificação — orçamente para manutenção, reparos e custos inesperados
- Não comparar o custo total de 15 anos vs 30 anos — o pagamento mensal mais baixo de um prazo de 30 anos tem um custo de juros total elevado
Perguntas frequentes
What is included in my monthly mortgage payment?
Your monthly payment typically includes four components: Principal & Interest (P&I), property taxes, homeowner's insurance, and PMI (if your down payment is less than 20%). This is often called PITI. Some homeowners also pay HOA fees separately.
What is PMI and when do I need it?
PMI (Private Mortgage Insurance) is required when your down payment is less than 20% of the home price. It protects the lender if you default. PMI typically costs 0.3% to 1.9% of the loan amount per year and can be removed once your loan-to-value ratio reaches 80%.
Should I choose a 15-year or 30-year mortgage?
A 15-year mortgage has higher monthly payments but significantly lower total interest. A 30-year mortgage offers lower payments but costs much more in interest over time. Choose 15 years if you can comfortably afford the higher payment; choose 30 years for lower monthly obligations and more flexibility.
How do extra payments help?
Extra payments go directly toward principal, reducing your balance faster. This means less interest accrues each month, saving you money and shortening your loan term. Even $100 extra per month can save tens of thousands in interest over the life of the loan.
Should I pay extra each month or invest the money?
This depends on your mortgage rate vs expected investment returns. If your mortgage rate is 6.5% and you expect 7-10% from investing, investing may be better financially. However, paying off your mortgage provides guaranteed savings and peace of mind. Consider your risk tolerance and financial goals.
How to calculate mortgage payment with a down payment included?
Subtract your down payment from the home price to get the loan amount, then enter that along with the interest rate and loan term. For example, a 400,000 USD home with a 20% down payment (80,000 USD) means a loan amount of 320,000 USD. A larger down payment also eliminates PMI, further reducing your monthly cost.
How does interest rate affect my total mortgage cost?
Even a small difference in interest rate has a huge impact over 30 years. On a 300,000 USD mortgage, the difference between a 6% and 7% rate is roughly 200 USD per month and over 70,000 USD in total interest. Shopping around for the best rate is one of the most important steps when getting a mortgage.
How much house can I afford based on my salary?
A common guideline is that your total monthly housing costs (PITI) should not exceed 28% of your gross monthly income. On a 70,000 USD salary, that means roughly 1,633 USD per month for housing. Depending on your rate and down payment, this could support a home priced between 250,000 and 350,000 USD.
Fixed-rate vs adjustable-rate mortgage — which is better?
A fixed-rate mortgage keeps the same rate for the entire term, giving you predictable payments. An adjustable-rate mortgage (ARM) typically starts with a lower rate that can change after an initial period. Choose fixed if you plan to stay long-term; an ARM can save money if you plan to sell or refinance within a few years.
What is an escrow account and how does it affect my payment?
An escrow account is set up by your lender to collect monthly portions of your property taxes and insurance premiums. The lender pays these bills on your behalf when they come due. This is included in your monthly mortgage payment, which is why it may be higher than the principal and interest alone.